當你每天辛苦工作努力存錢，終於累積了一筆足夠付房子頭期款的金額，立刻買房是你最好的選擇嗎？還是選擇租房，把多的錢拿來做指數投資呢？
今天要來討論一個與任何人都有關的議題：買房vs租房。
買房租房兩邊各有優缺點，每個人的價值觀也不同，所以我們這次只針對「累積資產」這點來比較。來探討選擇買房或租房在30年後，是房子的價值高？還是指數投資資產價值高？哪個選擇更划算？
買房與租房的成本差距
在了解買房與租房哪個划算前，我們先要知道買房租房各自有哪些費用，才能從中間的差距計算機會成本。
買房成本
買房時除了頭期款2成以外，還需要額外準備至少1成當作裝潢費、仲介費等一次性費用。
一次性費用(紅字為金額較高的項目)
- 頭期款─約總價20%
- 裝潢費─約總價5-10%
- 仲介費─買方負擔總價2%
- 契稅─房屋評定現值*6%
- 印花稅
- 買賣登記規費
- 設定登記規費
- 履約保證手續費
- 代書費
- 保險費(火險、地震險)
- 銀行貸款手續費
持續性費用
- 房貸(本息均攤or本金均攤)
- 水電瓦斯費
- 管理費
- 房屋稅、地價稅
租房成本
租房需要大約2.5個月的一次性費用。
一次性費用：押金(2個月租金)、房仲費(0.5個月租金)
持續性費用：租金、水電瓦斯費、管理費
計算買房與租房的機會成本
簡單介紹一下「機會成本」：由於你只能做一個選擇，你的選擇會產生結果，而另一個選擇所產生的結果就是機會成本。
在做選擇時，通常會選機會成本較低的選擇(對方結果較差的選擇)。
這篇文章要比較的是買房或租房30年後哪邊累積的資產較高。
選擇買房的機會成本就是租房30年後的結果；選擇租房的機會成本就是買房30年後的結果。
租房30年後的結果：相較於買房所省下來的錢，經過30年複利累積一筆資產的價值。
買房30年後的結果：30年後這間房子的價值。
簡易公式概念如下：
選擇買房
機會成本(選擇租房的結果) = ( 一次性費用差距×30年投資報酬率 ) + ( 持續性費用差距×定投30年投資報酬率 )
選擇租房
機會成本(選擇買房的結果) = 房屋總價×30年房屋漲幅
P.S.：如果機會成本這個觀念把你搞得很亂，那你只要記得結果比較好的選擇比較划算就可以了。
Google Sheets表格計算
為了方便計算，我做了一個買房租房比較表(建立副本後即可使用)，總共有六個基本參數需要設定，外加3個進階參數(可先不動)。
- 基本參數
- 投資年化報酬率：租房相對買房省下來的費用，用來投資的報酬率為多少
- 月租金
- 租金年漲幅
- 房屋總價
- 貸款成數
- 房價年漲幅
- 進階參數
- 貸款單一利率：1.4%
- 買房一次性費用(頭期款除外)：房屋總價10%
- 租房一次性費用：2.5個月租金
只要填入六個基本參數，表格會自動算出租房30年後的投資資產與買房30年後的房屋價值。
▼買房租房比較表
其中細部的一次性費用差距、持續性費用差距公式如下：
一次性費用差距 = 頭期款 + 房屋總價10% － 1.5個月租金
房屋總價10%為買房的裝潢費、仲介費等費用，1.5個月租金為租房的訂金與仲介費。
持續性費用差距 = 本息均攤月還款 － 月租金
持續性費用我只考慮房貸與租金的差距，未計算水電瓦斯等其他費用。
本息均攤月還款金額固定，月租金會隨著租金年漲幅調整。
實際例子探討買房租房的機會成本
接下來我們來將上面表格用在實際例子。
比較前提
1. 比較物件：台中某區3房2廳的電梯大樓，新成屋售價約1600萬，該區相似物件月租金約為22500元。
2. 比較規則：買房租房兩邊皆投入相同資金，看30年後這些資金所累積出來的資產價值誰比較高。
比較1 以過往歷史比較
首先我們先以過去歷史數據(1991-2020)來做比較，所使用的數據有這30年來的全球化指數投資報酬、房價漲幅、租金漲幅。
你可以把它想成30年前(1991年)有兩個人，一個拿出一筆資金付了房子的頭期款與其他一次性費用，買了一間1600萬的房子，而另一個人把相同的錢拿來做全球化指數投資，選擇租房並把房貸與房租的差額一併定期投入。
兩個人在這30年付出相同的錢，30年後，誰的資產價值更高？
全球化指數投資年化報酬率：8.15%
使用指數投資人的好朋友PortfolioVisualizer回測，一個40%美國股票市場、40%國際股票市場、20%美國中期國庫券的投資組合，這30年的年化報酬率為8.15%，總報酬為1048.87%。
如果想更了解指數投資，可以看下面兩篇文章
延伸閱讀：被動指數投資入門10大常見問題
延伸閱讀：五個步驟開始你的全球化指數投資之路！
▼全球化指數投資組合(1991-2020)
租金年漲幅：0.9%
根據主計總處租金指數（消費者物價房租類指數），81年1月租金指數為80.59，110年12月為105.01，可算出房租年漲幅為0.9%。
房價年漲幅：3.74%
台北房價從1991年每坪20萬，到2020年的60.3萬，房租年漲幅為3.74%。
▼台北市房價50年走勢圖
根據上述歷史數據設定參數。
- 參數設定清單
- 投資報酬率：8.15%
- 月租金：22500
- 租金年漲幅：0.9%
- 房屋總價：1600萬
- 貸款成數：80%
- 房價年漲幅：3.74%
結果如下，30年後租房者所累積的資產為8369萬，買房者持有房屋的房價為4890萬，租房划算。
經過計算，這間房子大約要賣730萬才比租房划算。
比較2 以未來預估表現比較
另一個比較我們以未來預估表現來計算，假設我預估租金與房價漲幅皆為每年2%、全球化指數投資每年報酬5%。
- 參數設定清單
- 投資報酬率：5%
- 月租金：22500
- 租金年漲幅：2%
- 房屋總價：1600萬
- 貸款成數：80%
- 房價年漲幅：2%
30年後，租房省下來的錢複利滾成3368萬，而買房的房價為2909萬，租房划算。
經過計算，這間房子大約要賣1340萬才比租房划算。
總結
從上面兩個比較結果來看，租房都是相對划算的選擇，這個結果你覺得如何呢？
當然，是否買房絕對不能只看單一條件，買房的歸屬感與安心感，可能在多錢也買不到。
我們應該把「買房」這件事看成是一筆「消費」，而不是「儲蓄」或「投資」。
台灣年輕人必須覺醒，別再延續上一代的惡習，不要以為長期投資只有「買房」這個選項，這樣就跟那些炒房長輩一樣，只是我們更沒錢而已。
如果下次再聽到「租房就是幫房東繳房貸」、「存到頭期款就該買房別再租房」等等建議，讓你體內的買房基因又再度浮現時，記得修但幾勒，先用表格計算一下(表格連結點此，可以建立副本後自由計算)，讓自己的決策水平回歸理性。
最終30年後，你想要擁有的是一間屋齡30年的房子，還是一筆資產？選擇權在你。
希望這篇文章有幫助到你，如果對表格有問題或是有不同想法都可以在底下留言或寄信給我，我們可以一起討論。
